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房地产:全年销售、开工符合预期、投资低于预期、政策宽松有望加力
2015-1-21 来源:互联网 字号:【
房地产:全年销售、开工符合预期、投资低于预期、政策宽松有望加力
2014 年 1-12,商品房销售面积 120649 万平方米,同比下降 7.6%,完全符合我们之前-8%的预测;房屋新开工面积 179592 万平方米,同比下降 10.7%,基本符合我们-10%的预测;房地产开发投资 95036 亿元,同比增长 10.5%,低于我们 12.3%的预测;其中 12 月单月,全国房地产开发投资 8435 亿元,同比下降 1.9%;新开工面积 14887 万平方米,同比下降 26.1%;商品房销售面积 18932 万平方米,同比下降 4.1%。月  全年销售-7.6%完全符合预期,12 月单月未超出市场预期:12 月销售单月同比下降 4.1%,全年累计下降-7.6%,与我们判断的-8%完全符合,但直觉上与 12 月的高频数据不一致,这种背离在往年也一直存在,因为高频数据主要集中在 48 个核心城市的实时成交数据,统计数据来自全国房地产企业的填报,最后一个月由于涉及到因素众多,有可能产生较大偏差,但高频数据预示的趋势将逐步得到验证,这与统计数据 12 月降幅大幅收窄 7 个点相一致,房地产 2015 年销售有望维持缓慢复苏的状态。  全年开工-10.7%基本符合预期,12 月单月略低于市场预期:12 月开工单月同比下降 26.1%,全年累计下降-10.7%,基本符合我们-10%的预测。12 月单月开工略低于市场的预期,是导致全年数据比我们预期的多下降 0.7 个百分点的主因,但考虑到开工数据的波动性较大,这种数据基本符合预期,但 12 月开工与往年有明年的差距,显示开发商开发意愿依旧不足,我们预计开工信心的恢复至少要到 15 年下半年才可看到。  全年投资 10.5%低于 12.3%的预期,资金到位情况不如预期:12 月投资单月下降 1.9%,全年累计上升 10.5%,低于我们 12.3%的预测,压制投资的主要因素有:1)土地成交依旧偏冷:全国 300 城 12 月土地成交面积同比下降 39%,成交金额同比下降 37%,由于土地价格并没有伴随房价的下调而进行调整,预计这一趋势仍将延续,土地成交冷淡将继续压制 15 年的投资增速;2)投资信心依旧不足:从我们调研的房企来看,由于销售和房价依旧较为疲软,开发商投资信息依旧不足,大部分开发商预计15 年销售将逐渐回暖,如果伴随房价回暖,下半年投资意愿将明显加强;3)到位资金不如预期:14 年全年房地产开发企业到位资金 121991亿元,同比下降 0.1%,国内贷款增长 8.0%、自筹资金增长 6.3%、其他资金下降 8.8%(定金及预收款下降12.4%、个人按揭贷款下降 2.6%),低于市场预期,预收款的下降较为明显。 2015 年销售微复苏,开工投资信息依旧将受压制,政策宽松将加力:我们预计随着库存逐渐下降以及银行信贷的不断支持,15 年市场销售将处于微复苏状态,但投资、开工意愿仍将受到多方压制,政策宽松将继续加力,我们预计 15 年销售面积同比增长 5%、新开工面积同比-2%、开发投资额同比增长 8.6%。  投资建议:全年销售-7.6%、开工-10.7%符合我们一直预测的-8%和-10%,但投资同比仅增 10.5%低于 12.3%的预测,投资受土地成交冷淡、投资信心不足和到位资金步入预期等多方面压制,预计下半年投资意愿将伴随房价和销售的微复苏而得到提振,但这将有赖于政策宽松的进一步加力,依旧建议关注龙头、京津冀、再融资和园区升级等投资机会。现阶段我们建议关注 1)龙头房企:保利、万科、招商、金地和金丰;2)京津冀及拟再融资的高杠杆房企:华夏幸福、荣盛发展、泰禾集团、中天城投等;3)园区创新升级:张江高科、南京高科。
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